在家覺得悶了，下樓就能和街坊鄰居打牌；想運動健身，下樓就能滿足；想看書、學茶藝，不用出小區就可以實現“泡書吧自由”……日前，廣西首個第四代住宅產品亮相南寧，這種新型住宅以“空中花園”為特色，不僅為購房者帶來全新的居住體驗，還提升了南寧樓市的競爭力。其中，最為亮眼的是，其對一樓架空層的高度進行了明確規定，即一樓必須設有高度不低于6米的架空層，且僅限必要設施占用。

在市民的普遍認知中，架空層就是被“架空的一層”，缺乏實用性和美觀性。而作為建筑底層的開敞空間，其設計初衷是為了提升居住空間的觀感效果、合理分布管線、通風降噪以及提高空間利用率。小區架空層該如何科學合理利用？日前，記者走訪南寧市區多個小區發現，對于住宅樓架空層的利用呈現出“冰火兩重天”的局面。

一小區住宅樓架空層改造而成的“書吧”。

問題：有的架空層被擠占既雜亂又不安全

一個小區有沒有架空層，對業主日常生活而言，截然不同。由于架空層不計入容積率，這部分空間屬于業主的公共活動空間，有的小區會利用架空層增加娛樂健身等設施，還設有會客廳等。但也有部分小區，沒有合理規劃架空層，備受業主詬病。

近年來，隨著電動自行車數量激增，有部分小區的架空層被大量占用作為停車和電動自行車充電區域，存在消防安全隱患。記者在位于民主路某小區走訪時發現，該小區架空層常年堆放著各種雜物和“僵尸車”，讓原本通透的空間顯得凌亂不堪，一些電動自行車甚至放到了單元樓的大堂入口處，不僅影響美觀，妨礙業主正常出入，還存在安全隱患。

此外，有部分小區的架空層被開發商或物業擅自改作他用。如位于西鄉塘的某學校宿舍，其一樓架空層被改造成了物業用房、快遞站、小賣部和裁縫間，引起不少業主的反對。該學校宿舍業主劉女士表示，如果架空層管理不善，寧愿讓它一直空著也不愿意讓物業私自出租營利。

蛻變：從“空”到“空間”，架空層使用因地制宜

在部分小區，一場關于架空層的華麗蛻變，正悄然改變著居民的生活方式。從昔日的閑置空間到如今的多功能活動場所，架空層不僅成為孩子們的游樂場、大人們的“公共會客廳”，更是連接鄰里情感交流的溫馨紐帶。

一小區利用架空層改造成老年人休閑娛樂區域。

架空層改造成孩子們娛樂玩耍的空間。

記者在裕豐英倫小區走訪發現，該小區共有16棟單元樓1146戶業主。其中1、2、3、8棟規劃設計了架空層，整個小區架空層面積有兩三千平方米。如今，這幾個樓棟的架空層被改造成了居民的公共“活動室”，有兒童樂園、健身空間、多功能活動區等區域，不僅有健身器材，還有小型高爾夫練習場等，在物理空間升級的同時，居民的歸屬感和幸福感也不斷提升。

居民李阿姨感慨道：“以前大家見面只是點頭打個招呼，現在大家一起參加活動，鄰居變姐妹了。”從“陌生人”到“老熟人”，這片空間成了串聯鄰里情感的紐帶。

“我們對于架空層的規劃設計是基于架空層所在樓棟的走向，因地制宜改造而成的。目前，整個小區架空層區域僅剩8棟還未規劃，但是也已有初步設想，計劃將這里改造成封閉的小區圖書館、AI自習室等公共區域。”裕豐英倫小區業委會主任楊建華告訴記者，架空層的屬性屬于全體業主所有，因此需要通過召開業主大會表決，且要消防安全通過方可施行。預計今年5、6月份召開小區全體業主大會。

案例：多功能設計架空層變身“社區客廳”

與傳統住宅小區不同，近幾年新開發建設的品質住宅小區在規劃之初，開發商就會在相關規定的指導下，提前規劃好如何開發利用架空層，個別開發商甚至在架空層打造適合小區業主使用的休閑“泛會所”。

2月25日，記者走進江南區華潤置地旗下西園望江項目小區，正在架空層棋牌室娛樂的農阿姨笑著說：“自從架空層改造成書吧和棋牌室之后，我每天都會和老姐妹約在這里打發時間。”

該小區7、8棟住宅的架空層被開發商打造成擁有書吧、茶藝館、棋牌功能的會所和健身房。除此之外，架空層還打造多個棋牌室，滿足社區老人下棋互動的需求。

架空層改造而成的健身室。

華潤置地西園物業負責人李飛表示：“架空層的權屬屬于全體業主所有，目前該區域的服務空間和設施都是免費提供給業主使用，會所則實行預約制，以確保業主在各個功能空間都能享受到更好的體驗，物業也會定期對設施設備進行維護。未來，在征得全體業主同意后，尋求第三方機構提供更專業的收費服務，所有的收益也會按照《廣西物業管理條例》的要求，扣除成本后，70%的收益納入公共收益，優先補充公共維修基金用于小區后續維護上。”據悉，西園項目是華潤置地對小區架空層打造的一種新探索。

律師說法

合理規劃小區架空層

需征得全體業主同意并符合消防安全

架空層，作為建筑物中獨特的空間，具有很大的潛力等待挖掘。在房產領域中，架空層的有效利用是一個備受關注的話題。架空層改建成休閑娛樂場所這樣的利用方式是否符合建筑規范？有何法律依據？

對此，廣西東方意遠律師事務所合伙人潘春志律師表示，架空層在《住宅設計規范》中是指僅有結構支撐而無外圍護結構的開敞空間層。“架空層可以被規劃為休閑娛樂區域，可以設置健身器材，為居民提供一個便捷的健身場所，也可以布置兒童游樂設施，讓孩子們有安全且有趣的玩耍空間，還能打造休閑長椅和景觀小品，供居民休息、交流。”潘春志說，從目前的法律規定和司法實踐來看，小區架空層在沒有辦理產權證的情況下，屬于業主共有部分。如果交房后，物業想把架空層改為物業用房或其他用途，還需經過業主同意，并且要符合建筑物和消防安全的要求。

同時，物業利用架空層進行經營活動也需經業主同意，并且所得收益扣除物業公司合理成本后為公共收益，歸全體業主所有，公共收益的分配和使用也需經業主決定。